Согласие супруга на покупку недвижимости: нужно ли для приобретения квартиры

Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2021 году?

Для начала перейдем к статьям Семейного кодекса, в которых говорится:

• сообщество супругов является общим для супругов. При расторжении брака он делится пополам независимо от уровня дохода, если брачным договором не предусмотрены иные условия (ст. 34 НК РФ);
• по умолчанию покупка недвижимости считается согласованной между супругами. Следовательно, ни устное, ни письменное согласие не требуется (ст. 35 НК РФ). Однако операция является недействительной, если доказано, что один из них не согласен или не знал об этом.

Необходимость нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается агент по недвижимости, они рекомендуют получать документ, когда второй супруг:

• не участвует ни в одном из этапов сделки: осмотр квартиры, обсуждение покупки, подбор документов и т д;
• категорически не согласен с покупкой недвижимости.

Что происходит после развода?

Несмотря на то, что с момента официального расторжения брака семейные отношения между бывшими супругами заканчиваются, это не означает, что люди становятся полностью независимыми друг от друга.

Чтобы перестать быть сотрудником, бывшим супругам придется пройти процедуру раздела имущества. До этого момента имущество, приобретенное в годы брака (при отсутствии брачного контракта), остается общим. То же касается и денежных сбережений на счету одного из бывших супругов. Как только раздел будет завершен в суде или добровольно и надлежащим образом засвидетельствован, каждый из супругов сможет распоряжаться своей долей по своему усмотрению, а также приобрести квартиру без согласия бывшего мужа или жены.

Если развод состоялся и раздела имущества не произошло, любой из бывших супругов должен будет получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга перед покупкой квартиры.

Получение согласия мужа или жены на покупку квартиры – практика рынка

На практике вообще для Покупателя, как и для его супруги, крайне бесполезно оспаривать завершенную сделку и признавать ее недействительной. Почему? Ведь в этом случае супруги рискуют потерять не только купленную квартиру (предметы первой необходимости), но и уплаченные за нее деньги.

Да, суд, конечно же, потребует двусторонней реституции (т. Е. Обяжет обе стороны вернуть все, что было получено в рамках мирового соглашения), если оно будет признано недействительным. Но вернуть квартиру продавцу быстро и легко, достаточно сделать новую регистрацию в государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Но вернуть деньги Покупателю намного сложнее, особенно если Продавец утверждает, что у него этих денег больше нет (он их потратил). Затем суд обяжет продавца постепенно возвращать эти деньги, например, вычитая определенный процент из его официальной зарплаты или пенсии.

Если супруга покупателя трезво мыслит, она вряд ли сама инициирует оспаривание сделки. Хотя некоторые семейные конфликты могут привести даже к такому неблагоприятному для супругов сценарию. Например, если муж умышленно скрывал от жены покупку недвижимости на свое имя. Или если жена после развода решила вернуть деньги, украденные мужем при разделе общего имущества, купив квартиру.

То есть могут быть причины для оспаривания сделки из-за отсутствия согласия супруга.

Агенты по недвижимости здесь исходят из принципа: «лучше переборщить, чем потерять», вреда от этого точно не будет, но в случае конфликта между супругами (когда один оспаривает соглашение другого) этот документ будет очень полезен. Кроме того, поможет не только покупатель, супруга которого может пожаловаться, но и продавец, которому эта канитель вряд ли понравится.

Банки придерживаются того же принципа при выдаче ипотечных кредитов и имеют для этого дополнительные аргументы (подробнее об этом ниже).

Что дает брачный контракт при покупке квартиры? Примеры из жизни.

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

Приобретенная в браке квартира может быть сдана только одному собственнику. Однако следует помнить, что при регистрации права собственности только на одного супруга есть подводные камни. Это возможное разделение совместно приобретенных активов.

Чаще всего такая ситуация возникает в бракоразводном процессе, но и при сохранении семьи очень вероятно желание второго супруга закрепить за собой право на недвижимость. И вовсе не обязательно делить квартиру или дом поровну.

Если супруги не могут прийти к соглашению путем переговоров, размер доли каждого супруга будет определен судом. При этом будут учтены интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и другие нюансы, закрепленные законодательством.

Однако собственник, купивший имущество во время брака и передавший право собственности только себе, в некоторых случаях может претендовать на его неделимость. Это решение вызвано несколькими причинами.

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В такой ситуации вам придется позаботиться о двух вещах:

• зафиксировать факт дарения по согласованию с нотариусом или сделать копии документов о безналичном переводе денежных средств от дарителя дарителю. В случае наследства вам понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
• зафиксировать факт перечисления денежных средств за приобретенное жилье с лицевого счета покупателя.

Если квартира была приобретена за наличные, необходимо иметь документ, подтверждающий происхождение потраченной на покупку суммы. Впоследствии это будет служить доказательством того, что приобретенное жилье действительно было подарено одному из супругов, и второй не может претендовать на его долю.

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Если второго супруга без уважительной причины полностью поддерживает собственник, то приобретенное во время брака жилье может перейти к купившему его лицу.

При этом следует учитывать, что судья может признать уважительными причинами отсутствия дохода:

• необходимость оказания помощи больному родственнику, подтвержденная заключением врача (справка о нетрудоспособности);
• наличие несовершеннолетних детей, воспитываемых неработающим супругом;
• серьезное заболевание, которое мешает второму супругу работать и получать собственный доход.

Наличие брачного договора

Подробно все возможные имущественные споры можно описать в брачном договоре между супругами. Сюда обязательно входят вопросы о распределении долей недвижимого имущества, приобретенного в браке.

Брачный контракт является титульным документом и не может быть обжалован в суде, за исключением случаев, когда непосредственно затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд сосредоточит внимание на семейном и гражданском праве для защиты прав ребенка.

Регистрация недвижимого имущества, приобретенного в браке с одним из супругов, несколько облегчает процесс его оформления, но в конечном итоге может вызвать массу неприятных моментов при разделе имущества.

Юристы по недвижимости советуют определиться с распределением долей между супругами еще до покупки. Регистрация прав собственности в соответствии с договоренностями, достигнутыми супругами, впоследствии позволит избежать ненужных конфликтов.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Согласно пункту 2 статьи 35 СК, служба государственной регистрации оформляет сделки без согласия супруга на приобретение недвижимого имущества и иных долей. Владелец, если в ЕГРН указан как единственный, имеет право заботиться о квартире в соответствии с его планами, без согласия супруга. Но нужно помнить о последствиях.

Что происходит при отсутствии нотариального согласия:

1. Вторая сторона передаст права собственности.
2. Второй супруг подаст жалобу. Решением суда будет определена недействительность договора купли-продажи, заключенного без участия истца.

Срок давности составляет один год с момента, когда истец узнает о нарушении его имущественных прав. И это он может узнать через много лет после продажи недвижимости.

Бывают обстоятельства, при которых физическое лицо делает недвижимую вещь на основании супружеской доверенности. Предполагается, что согласие мужа не имеет значения, что доверенность является достаточным подтверждением доброй воли другой стороны. На самом деле тождество двух концепций — ошибка. Юридически это разные документы, не взаимозаменяемые. Мужу, который выступил доверенным лицом при реализации объекта, ничто не помешает в дальнейшем обратиться в суд с иском о незаконности сделки без его ведома.

Сегодня Росреестр не требует документально оформленного разрешения на продажу квартиры и покупку недвижимости. Но процесс регистрации отмечается особым образом: несогласие стороны, заинтересованной в сделке, фиксируется в USRN.

Когда требуется?

Большая часть жилой недвижимости приобретается с помощью ипотечной ссуды. В этом случае банк заключает договор с одним из супругов, который будет заемщиком. Если последний работает официально и имеет доход, он становится созаемщиком.

При отсутствии дохода банк не сможет принять его в качестве обеспечения по ипотеке и не может быть уверен, что семья сможет выплатить долг в случае потери заработка заемщиком. Обычно ипотека обеспечивается залогом — квартирой, купленной в кредит.

В этом случае банк должен получить от второго супруга нотариальное согласие, которое не препятствует передаче в залог приобретенных активов. Согласие требуется только для кредитора и не требуется для регистрирующего органа. Это правило установлено п.1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке».

Когда получение согласия супруга на покупку является обязательным?

В некоторых случаях законом (тот же п. 3 ст. 35 СК РФ — см. Ссылку выше) устанавливается обязательное получение нотариального согласия супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом. Это, например, случаи, когда договор купли-продажи квартиры заверяется нотариально.

Как правило, нотариально заверять договор не требуется. Но для некоторых ситуаций такое требование есть (подробнее см. По ссылке). А если сделка проходит через нотариуса, то для покупки квартиры здесь требуется согласие супруга.

То же самое касается случаев покупки квартир в ипотеку, покупки новостройки с DDU или договора передачи — так как все эти договоры (в отличие от договора купли-продажи) подлежат регистрации. Это означает, что на них распространяется все тот же пункт 3 статьи 35 СК РФ, в котором говорится о необходимости нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделок, «подлежащих обязательной государственной регистра�