Преимущественное право покупки доли в квартире: как срочно продать

Без нотариуса не обойтись

Хотя с 31 июля 2019 года были внесены изменения, упростившие исполнение договоров при сделках с недвижимым имуществом (ст. 5 Федерального закона от 05.01.2019 N 76-ФЗ), но эти изменения НЕ коснулись сделок по продаже недвижимости доля.

Если владелец доли желает продать ее, в этом случае требуется нотариус — п.1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр принимает только нотариально заверенный договор. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику квартиры или нет, родственнику или покупателю согласно объявлению. 2) Как продавец получил эту долю: купил, подарил, унаследовал, приватизировал и т.д. Образование для всех одинаковое и в любом случае требуется нотариус. Подробнее я написал здесь.

Небольшое отступление: если вам нужна бесплатная консультация, напишите онлайн-юристу справа или позвоните (24/7): 8 (499) 938-45-78 — Москва и область; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и область; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Нововведения в законодательстве

В 2016 г. 315-ФЗ от 03.07.2016, согласно которому с 1 января 2017 года парковочное место на парковке может быть оформлено не как доля общей парковки, а как самостоятельный объект недвижимости на своем праве. Поэтому значима продажа упрощенного паркоместа.

Помимо упрощения процедуры купли-продажи, существенно снижен налог на право собственности на парковочное место. Если раньше собственник должен был платить 0,5% от кадастровой стоимости объекта (он был нежилым помещением), то теперь все парковочные места отнесены к отдельной категории объектов, а ставка налога снижена до 0, 1% от кадастровой стоимости.

Как продать машиноместо, находящееся в долевой собственности

Для продажи парковочного места вам понадобятся:

• собрать документы, необходимые для совершения сделки;
• сходить в нотариальную контору, где оформить договор купли-продажи;
• переоформить право собственности на нового владельца.

Какие документы нужны

При совершении сделки купли-продажи покупатель должен иметь при себе следующие документы:

1. Паспорт.
2. Если он женат — согласие супруга на покупку парковочного места.

Продавцу придется принести в нотариальную контору более весомый пакет документов, а именно:

1. Паспорт. Если в сделке участвует уполномоченный представитель продавца, то на право совершения таких сделок требуется генеральная доверенность от собственника.
2. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
3. Если автостоянка приобретена в браке, для продажи автостоянки потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
4. Акт приема парковки.
5. Договор купли-продажи недвижимости. Акт можно оформить непосредственно в нотариальной конторе, но нотариус взимает за это дополнительную плату.
6. Кадастровый паспорт и объяснение парковки.
7. Квитанция об оплате госпошлины.

Все документы должны быть оригиналами или заверенными копиями.

Договор купли-продажи машиноместа

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах. Один экземпляр остается в нотариальной конторе, два других передаются продавцу и покупателю. После составления договора он подписывается сторонами сделки и нотариально удостоверяется. Только после того, как нотариус поставит свою подпись и печать нотариальной конторы, она приобретает юридическую силу.

Договор купли-продажи парковочного места должен содержать следующую информацию:

• название документа;
• место и дата его приготовления;
• персональные данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные и адреса регистрации);
• адрес и размер автостоянки;
• ссылка на документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость;
• стоимость парковочного места и форма оплаты;
• запись о том, что предмет сделки не задействован, находится под арестом, других обременений нет;
• запись о том, кто несет расходы по завершению транзакции;
• подписи сторон.

Преимущественное право покупки

Остальные собственники квартир имеют право преимущественной покупки доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть, прежде чем продать кому-то свою долю, вы должны сначала предложить ее другим владельцам и НАПИСАТЬ. Если другие собственники не купят долю в течение месяца, ее можно продать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ цены, указанной в уведомлении. Нотариусу лучше известить остальных собственников письменно. В конце концов, вам все равно придется с ним связаться.

Для продажи своей доли вам НЕ потребуется: 1) Нет согласия других владельцев, но вы должны сначала уведомить их в письменной форме. 2) Ни согласия тех, кто прописан / проживает в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Дальнейших ограничений или запретов на сделку нет, если вторым владельцем является несовершеннолетний ребенок.

Этапы и стоимость:

• Этап 1 — Устное предложение о покупке доли от остальных владельцев
• Шаг 2 — Ищем другого покупателя
• Шаг № 3 — Выберите нотариуса
• Этап 4 — Нотариус уведомляет других владельцев в письменной форме о продаже доли
• Этап 5 — Сбор документов для продажи
• Шаг 6 — Нотариус оформляет и удостоверяет договор купли-продажи акций
• Шаг 7 — Нотариус представляет договор о регистрации
• Шаг 8 — Забираем документы у нотариуса после оформления сделки
• Стоимость нотариальных услуг на момент регистрации

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с продажной ценой. Если кто-то из владельцев согласится приобрести его, вы найдете ссылку на мою отдельную инструкцию в начале статьи.

Если никто из владельцев не собирается покупать, попросите оформить отказ от покупки у любого нотариуса. Стоит 1000 — 2000 руб. Если у них нет намерения покупать акции или отклонять покупку, обычно они против продажи или с ними нет никакой связи, переходите к следующему шагу.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Отправьте свое объявление на Авито, ЦИАН, Домофон, Из рук в руки и т.д. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Вы можете обратиться в агентство недвижимости. Есть те, кто специализируется на биржевой торговле.

Убедитесь, что вы согласовали окончательную цену акции с покупателем, и ее необходимо будет указать в письменном сообщении другим владельцам (шаг 4).

Так что подумайте о вариантах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых, вы можете заплатить комиссию в ЛЮБОЕ время — до подписания контракта (не рекомендую), во время подписания и, самое главное, после записи транзакции в МФЦ.

Также существуют разные способы оплаты, я кратко рассмотрю самые распространенные:

• Прямой наличный или безналичный перевод продавцу. Здесь все просто. Покупатель переводит деньги продавцу на руки или на банковский счет (даже раньше, даже после подписания контракта или регистрации сделки), а продавец выписывает рукописную квитанцию. Мне этот метод не очень нравится, но если покупатель и продавец хорошо знают и доверяют друг другу, я не рекомендую его.
• Аренда сейфов. Обычно так поступают: продавец и покупатель идут в любой банк, а на имя покупателя сдается сейф. Сотрудник банка составит для них договор о том, что продавец может забрать деньги только тогда, когда принесет уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е когда покупатель уже становится владельцем доли. Ключ от ячейки остается у продавца. Цена на услугу у каждого банка разная, где-то от 1500 руб. Обычно сдается на месяц.
• Аккредитив. Это банковский счет. Здесь все как в келье. Только по аккредитиву все операции являются безналичными. Покупатель переводит деньги в аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, а сотрудник банка переводит деньги на его счет. Цена не менее 2000 рублей + комиссия за перевод.
• Депозитный счет нотариуса. Покупатель переводит деньги наличными или банковским переводом на депозитный счет нотариуса в банке, а нотариус доставляет деньги продавцу только после того, как сделка будет зарегистрирована. Также наличными или банковским переводом на ваш счет. Не все нотариусы предоставляют эту услугу. За это берут 2000 рублей и более.

Этап №3 — Выберите нотариуса

вы можете связаться с любым местным нотариусом по месту нахождения квартиры, но в пределах Российской Федерации — Статья 56 Основы нотариальной деятельности. Перечень субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге, вы можете обратиться к любому нотариусу в Москве или Санкт-Петербурге. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами Российской Федерации. В остальных случаях вы можете обратиться к любому нотариусу в области / крае / республике / районе. Например, если квартира находится в Краснодаре, любому нотариусу Краснодарского края.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество оказываемых услуг. У них цены на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — он доброжелателен к клиентам, если его сотрудники работают быстро, они быстро советуют и т.д. Советую сосредоточиться на этом, потому что с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. По этой причине у нотариусов нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством своих услуг. Считается, что спрос по-прежнему большой, и люди все равно обратятся. Кроме того, практически у каждого агента по недвижимости есть семейный нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Советую продавцу и покупателю заранее обратиться к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит полный план действий и список документов, которые необходимо собрать. Он также может пойти домой, если одна из сторон не может навестить его по состоянию здоровья или по возрасту. Он предполагает оформление доверенности.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

1. Продавец должен предоставить паспорт и выписку ЕГРН на квартиру. Содержит имена всех владельцев квартиры. Приобрести можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция по заказу. Также необходимо указать стоимость доли и адрес квартиры, в которой продается доля. Уведомления отправляются на этот адрес. Если владелец проживает по другому известному адресу, о нем также необходимо сообщить. За эту услугу нотариусы берут от 2000 до 2500 рублей + стоимость доставки. Они руководствуются Письмом ФНС от 31.03.2016 N 1033 / 16.03.-3 и ст. 86 Основы нотариуса.
2. Нотариус составляет и рассылает извещения о продаже. Теперь осталось ждать МЕСЯЦ. Термин означает с момента доставки сообщения, а не отправки — п.1 ст. 165.1 ГК РФ. Владельцы обычно отказываются получать уведомления, но все равно считают себя доставленными. И почта отправляет уведомления нотариусу через месяц.
3. В результате нотариус оформляет продавцу справку о направлении / передаче уведомления. По истечении месяца теперь можно продать долю, например, заключить договор купли-продажи у нотариуса.

Как я уже писал выше, другие собственники могут оформить отказ от покупки пая у любого нотариуса, так что месяц ждать не придется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1000-1500 рублей. Если один из собственников несовершеннолетний, то отказ от покупки производится после получения на это разрешения органов охраны — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Но что, если один из уведомленных владельцев все же согласен купить акции по цене, указанной в уведомлении? У согласованного собственника остается всего один месяц на то, чтобы подписать договор и подать его на регистрацию. Если у него нет времени, продавец может продать кому захочет. Одного согласия здесь недостаточно. Некоторые люди ошибочно думают, что могут выиграть время, если просто дадут свое «согласие». И действительно, они не собирались покупать.

Если покупатель и продавец затем торгуются по НИЖЕ цене, которая указана в отправленных уведомлениях, им придется 1) ИЛИ повторно уведомить других владельцев о новой цене. 2) Или указать старую цену в договоре купли-продажи и квитанции. Нет необходимости повторно уведомлять остальных владельцев, когда акция продана дороже, чем указано в их уведомлении.

Может, остальным владельцам вообще не сообщать? Транзакция не будет проводиться по абзацам. 40 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вместе с контрактом необходимо предоставить письменное подтверждение уведомления.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Нотариусу нужны оригиналы документов. Это основной список, но могут быть и другие:

• Паспорта покупателя и продавца;Если покупателю от 14 до 18 лет, необходим его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если вам меньше 14 лет, ваше свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).Если партия представлена ​​делегатом, его паспорт и заверенная доверенность. В этом случае нет необходимости приносить оригинал или копию паспорта клиента. Доверенность может быть оформлена тому же нотариусу.
• Свидетельство (а) о регистрации прав или бумажная выписка ЕГРН на имущество;Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны для подтверждения права собственности на выставляемую на продажу долю. Регистрационные свидетельства аннулированы и не выдаются с июля 2016 года. Но если у вас есть свидетельство, выданное до июля 2016 года, принесите его.При отсутствии доказательств требуется выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объектом недвижимости в данном случае является квартира. Выдержка также подтверждает право собственности. Его может заказать любой желающий за 460 рублей в МФЦ. Я дал ссылку на инструкцию выше.
• Учредительный договор;Это документ, по которому продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Он унаследовал — свидетельство о праве на наследство. В случае приватизации — договор приватизации. Думаю, идея ясна.
• Технический паспорт на квартиру от продавца. Вы можете заказать его в ITV и MFC.
• Нотариально заверенное согласие супруга (-ей) продавца, если доля была приобретена в его браке, но только для него. Это согласие можно получить у самого нотариуса. Супруга продавца должна предоставить паспорт и свидетельство о браке. Стоимость регистрации от 1000 до 2000 рублей.
• Справка из психоневрологического диспансера;Нотариусы редко требуют такие сертификаты, чтобы убедиться, что продавец находится в надлежащем состоянии. Особенно, если продавец старше 65 лет. Нотариусу важно, чтобы старейшина разбиралась в его долях, продавала свою долю и т.д. Кроме того, некоторые нотариусы требуют пройти обследование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец там не зарегистрирован.
• Справка наркологического диспансера;Здесь, а также с помощью указанной выше. Нотариус может подать заявление на получение этого сертификата, если ему кажется, что продавец сильно пьет, употребляет наркотики или зарегистрирован как наркоман. Некоторые нотариусы требуют осмотра, а не просто справки о том, что продавец не зарегистрирован в наркологической клинике.
• Выписка из домовой книги.это необходимо только в том случае, если продавец доли продолжит проживать (прописаться) в квартире после сделки купли-продажи. Официально он называется справкой о зарегистрированных лицах или справкой о составе семьи. Данная выписка необходима для доказательства того, что продавец действительно зарегистрирован в квартире. Как получить выписку из домовой книги. Пункт о размещении должен быть указан в самом договоре купли-продажи.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решите продать свою долю квартиры — совладельцу или стороннему покупателю — необходимо соблюдать нюансы составления договора. При совершении такой сделки следует учитывать следующие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли в квартире должны быть указаны реквизиты: сведения обо всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Необходимо нотариально заверить договор, как и акт передачи доли квартиры новому собственнику.
3. Оплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины — 2000 руб. К регистрационным документам необходимо приложить квитанцию ​​об оплате.
4. Сделка зарегистрирована, права нового собственника внесены в Росреестр. Вы можете подать документы на перерегистрацию в одном из отделений Росреестра или через МФЦ.

Невозможно продать долю квартиры, если имущество обременено, то есть неоплаченной или заложенной ипотекой. Если один из совладельцев жилья является несовершеннолетним, процедура продажи усложняется: требуется согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если договор купли-продажи заключен без согласия надзорных органов, сделка может быть решена в судебном порядке.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Очень актуален вопрос, кому можно продать долю в квартире. Это связано с законодательными аспектами — совладельцы обыкновенной недвижимости имеют право преимущественной покупки доли для продажи. В соответствии с законом при продаже долевой собственности на дом вы должны сначала уведомить совладельцев о своем намерении. Для этого необходимо подготовить письменное сообщение о намерении продать долю в общем имуществе. Документ составлен по образцу, необходимо указать следующие факторы:

• полное название объекта;
• ориентировочная цена продажи доли права на площадку;
• порядок сделки;
• условия продажи и перехода права собственности.

Уведомление составляется для каждого из совладельцев, плюс копия для продавца доли. Каждый из акционеров должен подписать свою копию, подтверждающую получение сообщения.

Акт может быть доставлен совладельцам лично, отправлен заказным письмом, через нотариуса. У владельцев есть ровно один месяц с даты получения уведомления, чтобы решить, покупать ли предложенную долю или отказаться от нее.

Если ни один из совладельцев не изъявил желания приобрести долю, она может быть выставлена ​​на продажу сторонним покупателям. Когда акция продается по соглашению одному из владельцев, уведомление не может быть составлено, поскольку соблюдается преимущественное право покупки.

Если еще до продажи доли в квартире все собственники отказались ее покупать, можно не ждать и месяца. Факт отказа необходимо зафиксировать письменно личной подписью каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказать в подтверждении договора, поэтому лучше подготовить тех, кто откажется.

Как определить долю в квартире?

Большинство владельцев частей общего жилого помещения даже не задумываются о том, что по закону их доли в большинстве случаев не подходят для продажи и покупки. Перед продажей холдинга его необходимо четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимого имущества:

1. Доля в натуре — это реальный объект, недвижимое имущество, которое может быть идентифицировано отдельно. Например, комната в квартире с выделенной и четко обозначенной поверхностью в квадратных метрах.
2. Идеальная доля — это часть квартиры, выраженная не квадратными метрами, а соотношением между общей площадью. Например, 1/3 доли общей площади — это не отдельный отдельный объект, а треть общей собственности без отнесения отдельной части к природной собственности.

Решая вопрос о том, как продать долю в квартире, совладелец дома должен окончательно определить, какая это часть его имущества. Есть два способа решить эту проблему:

1. Согласитесь и заключите договор с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать жалобу в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общем имуществе.

Такой порядок определения доли в квартире установлен ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к совместному решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если собственники не придут к общему соглашению, вам придется обратиться в суд для определения доли каждого из совладельцев. Чтобы подать жалобу, вам понадобятся следующие документы:

1. Документы, подтверждающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся: договор купли-продажи, завещание, договор приватизации.
2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке USRN указаны имена и права каждого из совладельцев собственности.
3. Техническая документация на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если есть) и другие документы в зависимости от характеристик жилья.
4. Свидетельство о передаче доли в совместной квартире. Как правило, жалобу подает лицо, заинтересованное в продаже части квартиры. Респондентами в данном случае являются другие собственники указанной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и присваивает естественную долю размеру помещения или площади. Исключением являются процессуальные действия, относящиеся к однокомнатной квартире, в этом случае невозможно выделить естественную долю, так как в ней всего одна жилая комната. В этом случае квартира делится на всех владельцев долей по площади. Например, квартира площадью 40 кв.м делится поровну между двумя совладельцами по 20 кв.м каждый.

Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

1. Продавец и покупатель должны явиться к нотариусу и вернуть документы. Список приведен выше на четвертом шаге. Или их дает доверенное лицо.
2. Нотариус составляет договор купли-продажи в нескольких экземплярах, который стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю не исполнилось 14 лет, его присутствие не требуется, и договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он подписывает договор сам, плюс его подписывает один из родителей (опекун, куратор). Услуги по заключению договора оплачиваются заранее.Количество копий договора зависит от количества участников, плюс один остается у нотариуса для архива. Например, когда есть продавец и покупатель, будет три копии. Для покупателя заверенная копия контракта будет выпущена на специальной форме с водяным знаком, а для продавца и самого нотариуса заверенные копии будут на простой бумаге. Я также указал ниже, что договор может быть составлен самими сторонами, его не нужно составлять сам нотариус.
3. Стороны подписывают договоры, составленные только перед нотариусом, затем нотариус заверяет договор (заверяет подпись на нем). Госпошлина за удостоверение договора оплачивается сторонами до его подписания.

Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ДЕНЬ предъявить нотариальное соглашение для регистрации. Это уже включено в услугу сертификации транзакций. Эти обязанности для нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил нотариальный сбор из ст. 22.1 Основ нотариуса, и в нем добавлен пункт 2 — что нотариус не вправе брать деньги за дополнительные юридические услуги.

Нотариусы обычно отправляют документы в электронном виде. Таким образом, транзакция должна быть разнесена в рабочий день. Если нотариус не имеет возможности подачи в электронном виде, он или его помощник должны подать документы лично в филиал Росреестра и в течение максимум 2 рабочих дней. А срок регистрации составит 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п.9 ст. 16 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ.

Участникам сделки необходимо уплатить нотариусу только государственную пошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (п. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Если нотариус отправляет документы в электронном виде, Росреестр устанавливает скидку 30% — нужно заплатить всего 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, поскольку он является бенефициаром, но на практике нотариусу все равно, кто переведет деньги.

Конечно, стороны могут отказаться от бесплатного нотариального обслуживания и подать договор на регистрацию в МФЦ или самой Регистрационной палате. Госпошлина будет такой же — 2000 рублей. (П. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

На основании предоставленных документов регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН). Срок регистрации составляет 3 рабочих дня с момента получения документов (п.9 ст. 16 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ). Росреестр часто бывает загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы будут возвращены нотариусу. Нотариусы обычно не информируют клиентов о получении документов, поэтому вам нужно будет позвонить ему и уточнить это по телефону.

Стороны сделки могут явиться к нотариусу в разные дни, потому что каждая получает свои документы. Договоры купли-продажи будут отмечены государственной регистрацией. Свидетельства о праве собственности аннулированы в 2017 году, вместо них выдаются выписки ЕГРН на объект недвижимости.