Преимущественное право покупки доли в квартире: как срочно продать

Без нотариуса не обойтись

Хотя с 31 июля 2019 года были внесены изменения, упростившие исполнение договоров при сделках с недвижимым имуществом (ст. 5 Федерального закона от 05.01.2019 N 76-ФЗ), но эти изменения НЕ коснулись сделок по продаже недвижимости доля.

Если владелец доли желает продать ее, в этом случае требуется нотариус — п.1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр принимает только нотариально заверенный договор. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику квартиры или нет, родственнику или покупателю согласно объявлению. 2) Как продавец получил эту долю: купил, подарил, унаследовал, приватизировал и т.д. Образование для всех одинаковое и в любом случае требуется нотариус. Подробнее я написал здесь.

Небольшое отступление: если вам нужна бесплатная консультация, напишите онлайн-юристу справа или позвоните (24/7): 8 (499) 938-45-78 — Москва и область; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и область; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Нововведения в законодательстве

В 2016 г. 315-ФЗ от 03.07.2016, согласно которому с 1 января 2017 года парковочное место на парковке может быть оформлено не как доля общей парковки, а как самостоятельный объект недвижимости на своем праве. Поэтому значима продажа упрощенного паркоместа.

Помимо упрощения процедуры купли-продажи, существенно снижен налог на право собственности на парковочное место. Если раньше собственник должен был платить 0,5% от кадастровой стоимости объекта (он был нежилым помещением), то теперь все парковочные места отнесены к отдельной категории объектов, а ставка налога снижена до 0, 1% от кадастровой стоимости.

Как продать машиноместо, находящееся в долевой собственности

Для продажи парковочного места вам понадобятся:

• собрать документы, необходимые для совершения сделки;
• сходить в нотариальную контору, где оформить договор купли-продажи;
• переоформить право собственности на нового владельца.

Какие документы нужны

При совершении сделки купли-продажи покупатель должен иметь при себе следующие документы:

1. Паспорт.
2. Если он женат — согласие супруга на покупку парковочного места.

Продавцу придется принести в нотариальную контору более весомый пакет документов, а именно:

1. Паспорт. Если в сделке участвует уполномоченный представитель продавца, то на право совершения таких сделок требуется генеральная доверенность от собственника.
2. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
3. Если автостоянка приобретена в браке, для продажи автостоянки потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
4. Акт приема парковки.
5. Договор купли-продажи недвижимости. Акт можно оформить непосредственно в нотариальной конторе, но нотариус взимает за это дополнительную плату.
6. Кадастровый паспорт и объяснение парковки.
7. Квитанция об оплате госпошлины.

Все документы должны быть оригиналами или заверенными копиями.

Договор купли-продажи машиноместа

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах. Один экземпляр остается в нотариальной конторе, два других передаются продавцу и покупателю. После составления договора он подписывается сторонами сделки и нотариально удостоверяется. Только после того, как нотариус поставит свою подпись и печать нотариальной конторы, она приобретает юридическую силу.

Договор купли-продажи парковочного места должен содержать следующую информацию:

• название документа;
• место и дата его приготовления;
• персональные данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные и адреса регистрации);
• адрес и размер автостоянки;
• ссылка на документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость;
• стоимость парковочного места и форма оплаты;
• запись о том, что предмет сделки не задействован, находится под арестом, других обременений нет;
• запись о том, кто несет расходы по завершению транзакции;
• подписи сторон.

Преимущественное право покупки

Остальные собственники квартир имеют право преимущественной покупки доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть, прежде чем продать кому-то свою долю, вы должны сначала предложить ее другим владельцам и НАПИСАТЬ. Если другие собственники не купят долю в течение месяца, ее можно продать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ цены, указанной в уведомлении. Нотариусу лучше известить остальных собственников письменно. В конце концов, вам все равно придется с ним связаться.

Для продажи своей доли вам НЕ потребуется: 1) Нет согласия других владельцев, но вы должны сначала уведомить их в письменной форме. 2) Ни согласия тех, кто прописан / проживает в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Дальнейших ограничений или запретов на сделку нет, если вторым владельцем является несовершеннолетний ребенок.

Этапы и стоимость:

• Этап 1 — Устное предложение о покупке доли от остальных владельцев
• Шаг 2 — Ищем другого покупателя
• Шаг № 3 — Выберите нотариуса
• Этап 4 — Нотариус уведомляет других владельцев в письменной форме о продаже доли
• Этап 5 — Сбор документов для продажи
• Шаг 6 — Нотариус оформляет и удостоверяет договор купли-продажи акций
• Шаг 7 — Нотариус представляет договор о регистрации
• Шаг 8 — Забираем документы у нотариуса после оформления сделки
• Стоимость нотариальных услуг на момент регистрации

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с продажной ценой. Если кто-то из владельцев согласится приобрести его, вы найдете ссылку на мою отдельную инструкцию в начале статьи.

Если никто из владельцев не собирается покупать, попросите оформить отказ от покупки у любого нотариуса. Стоит 1000 — 2000 руб. Если у них нет намерения покупать акции или отклонять покупку, обычно они против продажи или с ними нет никакой связи, переходите к следующему шагу.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Отправьте свое объявление на Авито, ЦИАН, Домофон, Из рук в руки и т.д. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Вы можете обратиться в агентство недвижимости. Есть те, кто специализируется на биржевой торговле.

Убедитесь, что вы согласовали окончательную цену акции с покупателем, и ее необходимо будет указать в письменном сообщении другим владельцам (шаг 4).

Так что подумайте о вариантах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых, вы можете заплатить комиссию в ЛЮБОЕ время — до подписания контракта (не рекомендую), во время подписания и, самое главное, после записи транзакции в МФЦ.

Также существуют разные способы оплаты, я кратко рассмотрю самые распространенные:

• Прямой наличный или безналичный перевод продавцу. Здесь все просто. Покупатель переводит деньги продавцу на руки или на банковский счет (даже раньше, даже после подписания контракта или регистрации сделки), а продавец выписывает рукописную квитанцию. Мне этот метод не очень нравится, но если покупатель и продавец хорошо знают и доверяют друг другу, я не рекомендую его.
• Аренда сейфов. Обычно так поступают: продавец и покупатель идут в любой банк, а на имя покупателя сдается сейф. Сотрудник банка составит для них договор о том, что продавец может забрать деньги только тогда, когда принесет уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е когда покупатель уже становится владельцем доли. Ключ от ячейки остается у продавца. Цена на услугу у каждого банка разная, где-то от 1500 руб. Обычно сдается на месяц.
• Аккредитив. Это банковский счет. Здесь все как в келье. Только по аккредитиву все операции являются безналичными. Покупатель переводит деньги в аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, а сотрудник банка переводит деньги на его счет. Цена не менее 2000 рублей + комиссия за перевод.
• Депозитный счет нотариуса. Покупатель переводит деньги наличными или банковским переводом на депозитный счет нотариуса в банке, а нотариус доставляет деньги продавцу только после того, как сделка будет зарегистрирована. Также наличными или банковским переводом на ваш счет. Не все нотариусы предоставляют эту услугу. За это берут 2000 рублей и более.

Этап №3 — Выберите нотариуса

вы можете связаться с любым местным нотариусом по месту нахождения квартиры, но в пределах Российской Федерации — Статья 56 Основы нотариальной деятельности. Перечень субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге, вы можете обратиться к любому нотариусу в Москве или Санкт-Петербурге. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами Российской Федерации. В остальных случаях вы можете обратиться к любому нотариусу в области / крае / республике / районе. Например, если квартира находится в Краснодаре, любому нотариусу Краснодарского края.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество оказываемых услуг. У них цены на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — он доброжелателен к клиентам, если его сотрудники работают быстро, они быстро советуют и т.д. Советую сосредоточиться на этом, потому что с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. По этой причине у нотариусов нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством своих услуг. Считается, что спрос по-прежнему большой, и люди все равно обратятся. Кроме того, практически у каждого агента по недвижимости есть семейный нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Советую продавцу и покупателю заранее обратиться к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит полный план действий и список документов, которые необходимо собрать. Он также может пойти домой, если одна из сторон не может навестить его по состоянию здоровья или по возрасту. Он предполагает оформление доверенности.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

1. Продавец должен предоставить паспорт и выписку ЕГРН на квартиру. Содержит имена всех владельцев квартиры. Приобрести можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция по заказу. Также необходимо указать стоимость доли и адрес квартиры, в которой продается доля. Уведомления отправляются на этот адрес. Если владелец проживает по другому известному адресу, о нем также необходимо сообщить. За эту услугу нотариусы берут от 2000 до 2500 рублей + стоимость доставки. Они руководствуются Письмом ФНС от 31.03.2016 N 1033 / 16.03.-3 и ст. 86 Основы нотариуса.
2. Нотариус составляет и рассылает извещения о продаже. Теперь осталось ждать МЕСЯЦ. Термин означает с момента доставки сообщения, а не отправки — п.1 ст. 165.1 ГК РФ. Владельцы обычно отказываются получать уведомления, но все равно считают себя доставленными. И почта отправляет уведомления нотариусу через месяц.
3. В результате нотариус оформляет продавцу справку о направлении / передаче уведомления. По истечении месяца теперь можно продать долю, например, заключить договор купли-продажи у нотариуса.

Как я уже писал выше, другие собственники могут оформить отказ от покупки пая у любого нотариуса, так что месяц ждать не придется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1000-1500 рублей. Если один из собственников несовершеннолетний, то отказ от покупки производится после получения на это разрешения органов охраны — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Но что, если один из уведомленных владельцев все же согласен купить акции по цене, указанной в уведомлении? У согласованного собственника остается всего один месяц на то, чтобы подписать договор и подать его на регистрацию. Если у него нет времени, продавец может продать кому захочет. Одного согласия здесь недостаточно. Некоторые люди ошибочно думают, что могут выиграть время, если просто дадут свое «согласие». И действительно, они не собирались покупать.

Если покупатель и продавец затем торгуются по НИЖЕ цене, которая указана в отправленных уведомлениях, им придется 1) ИЛИ повторно уведомить других владельцев о новой цене. 2) Или указать старую цену в договоре купли-продажи и квитанции. Нет необходимости повторно уведомлять остальных владельцев, когда акция продана дороже, чем указано в их уведомлении.

Может, остальным владельцам вообще не сообщать? Транзакция не будет проводиться по абзацам. 40 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вместе с контрактом необходимо предоставить письменное подтверждение уведомления.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Нотариусу нужны оригиналы документов. Это основной список, но могут быть и другие:

• Паспорта покупателя и продавца;Если покупателю от 14 до 18 лет, необходим его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, по�