Договор дарения доли в квартире: как передать близкому родственнику

Что такое доля в квартире

Квартира может принадлежать одновременно нескольким собственникам, находясь в их совместной или долевой собственности. В российском праве это два разных понятия.

Что нужно знать о долевом владении

1. Совместная собственность означает, что квартира не делится на доли. Например, супруг купил и просто освободил жилплощадь на двоих или семью из четырех приватизированных домов.
2. Совместное владение — это владение двумя или более людьми на основе общей собственности с определением доли каждого собственника. Вариантов ее внешнего вида много: супруги или близкие родственники могут разделить жилье на доли, квартира унаследована сразу несколькими родственниками и так далее

Дети также могут на законных основаниях владеть частью дома. Например, основанием для выделения доли квартиры несовершеннолетнему является ее покупка за счет материнского капитала. При этом доля ребенка в квартире не может быть меньше той, которая положена ему по закону.

После назначения квоты ее необходимо зарегистрировать в USRN.

В документах доли обозначены как ½, ⅓, ¼ квартиры. Кроме того, каждый владелец владеет не определенной частью жилья, а всей квартирой. Он имеет право по своему желанию использовать любую из своих комнат, каждый дюйм. Обычно владельцы паев сами договариваются, кто в какой комнате будет жить. В случаях, когда спор не может быть урегулирован мирным путем, помогает суд. В особо сложной ситуации доля выделяется натурой, если, конечно, для этого есть технические условия (можно оборудовать подъезд гостиницы и личный санузел в номере).

Кто имеет право дарить, а кому запрещено

Для передачи доли собственности на квартиру необходимо выполнить несколько требований:

• Собственное жилье и доля, право на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре;
• Быть совершеннолетним;
• Будьте дееспособными и психически здоровыми.

Многие ошибочно полагают, что сделать такой щедрый подарок так же сложно, как продать часть дома, потому что другие владельцы могут сопротивляться. Однако в этом плане дарение доли квартиры и ее продажа — разные вещи.

Для пожертвования доли не требуется согласия других лиц, так как это бесплатная операция. То есть донор денег за это не получает.

Продажа относится к разряду платных операций, поэтому распоряжение долевым имуществом допускается только с согласия всех его владельцев. Например, муж не сможет продать долю в квартире, не обращая внимания на жену. Кроме того, это касается не только продажи доли в квартире, но и перепланировки жилья.

Особенности договора дарения между близкими родственниками

Главная особенность «свободной сделки» заключается в том, что она заканчивается с согласия двух сторон. Вы не можете дать ценности человеку, который не хочет их принимать. Еще один важный момент — это право собственности на подарок.

«Жертвователь не может распоряжаться чужими вещами, — поясняет Ирина Минина, — то есть, например, нельзя без согласия второго супруга пожертвовать то, что нажито в совместной собственности супругов».

Но это не значит, что даритель не может распорядиться, например, своей долей в квартире по своему усмотрению. Он имеет полное право подарить его близкому родственнику, даже не известив об этом других совладельцев дома.

Жертвователь может распоряжаться только своим имуществом (Фото: pexels.com)

Кому нельзя подарить, передать приватизированную долю в квартире?

Есть определенные категории лиц, которые не имеют права принимать в дар часть квартиры (или ее целиком) в соответствии со статьей 575 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним относятся:

• Сотрудники банка.
• Сотрудники медицинского, социального, образовательного или любого другого государственного сектора.
• Операторы государственной службы.

Это правило было введено для борьбы со взяточничеством и коррупцией. Предполагается, что таким образом исключена возможность передачи ценного имущества, предположительно добровольно, а фактически — в виде взятки.

Кстати, передать долю квартиры в дар юридическим лицам невозможно. Они могут получить различные объекты недвижимости исключительно в рамках завещания / наследства или договора купли-продажи.

Передача доли: тонкости и опасные моменты

Перед передачей квартиры родственнику нужно выбрать тип предстоящей сделки. Просто так сделать по требованию собственника акции невозможно. Для продления потребуется определенный тип транзакции, что требует подготовки ряда документов.

Договор дарения

Договор дарения — самый оптимальный вид сделки. Он не может быть обжалован в суде и не требует нотариального подтверждения. Чтобы подарить долю недвижимости близкому родственнику, достаточно пройти процедуру перерегистрации в государственном регистрирующем органе. Сегодня это также можно выпустить в МФЦ, который активно помогает людям во всех регионах, независимо от того, где они прописаны.

При дарении согласия остальных акционеров не требуется. Пожертвование является добровольным, и все права переходят к новому владельцу при регистрации. Следовательно, необходимости в согласии или отказе от приобретения доли других держателей не требуется. Также при совершении такой сделки в пользу ближайших родственников вам не придется платить госпошлину.

Случай из практики. Квартиру приватизировали три члена семьи, которые там прописались: бабушка, ее дочь и внучка. После завершения приватизации каждая женщина получила 1/3 квартиры. Бабушка решила передать свою долю внучке, которая стала владелицей 2/3. Мать девочки не претендовала на долю бабушки, но перед ней встал вопрос о правдивости и справедливости договора. Поэтому она обратилась ко мне, и я ей все популярно объяснил.

В действиях бабушки нет противоправных мер. Женщина поинтересовалась, почему ее мать не получила ее согласия и как такая сделка может быть проведена вне нотариальной конторы. Надеюсь, польза подарка близкому родственнику очевидна.

Но не каждый имеет право принять подарок в виде доли недвижимости.

Купля-продажа доли

Эта сделка намного сложнее. Вам необходимо будет подготовить целый пакет документов и пройти процедуру оценки жилья. Без этого договор не может быть действительным. Кроме того, оценочная стоимость близка к той, которая продиктована рынком во время транзакции.

Важно! Если человек владеет долей недвижимости менее 3 лет, ему придется платить налоги при покупке или продаже.

Перед заключением сделки необходимо проинформировать остальных акционеров. Собственник, не изъявивший желания купить, но не пожелавший официально подтвердить это, вправе потребовать переданную долю в течение трех месяцев. Следовательно, даже после продажи доли один из владельцев акций может потребовать выкуп уже проданной доли. Предыдущая транзакция будет признана недействительной.

Этот факт еще раз подтверждает, что договор дарения является наиболее эффективным в долевых операциях. Если пожертвование считается безопасным при перерегистрации на другое лицо, юристы по-прежнему рекомендуют нотариально засвидетельствовать пожертвование. Такое соглашение не может быть оспорено.

Как выделить долю в натуре

Чаще всего при регистрации доли она определяется в процентах. Но как выделить доли в натуральном выражении, если они поделены в однокомнатной квартире. К примеру, каждый из наследников получил 1/3 вышеупомянутой недвижимости. Вот где искусство. 246 или 250 ГК. Они заявляют, что владелец доли имеет право продавать, сдавать в аренду и закладывать со своей стороны. Требуется согласие остальных владельцев.

Владелец, прежде чем заключить договор со своей частью собственности, должен предложить другим владельцам купить ее и получить нотариальное согласие или отказ сделать это. Передавать долю в таких ситуациях можно только в денежном выражении.

Для этого вам потребуется взять выписку из реестра, в которой указана ориентировочная стоимость всего имущества. Сегодня специалисты по недвижимости оценивают объект в соответствии с условиями, диктуемыми рынком. Может немного занижена, но разница несущественная.

По личному опыту могу сказать, что лучше всего разрешать такие споры, продавая всю недвижимость целиком и далее разделив средства поровну после уплаты всех налогов и сборов. Но если продавцами выступят несколько собственников, затраты будут намного выше. Получается, что нужно искать компромисс, договариваться с родственниками о продаже и в дальнейшем справедливом разделе денег.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны

Пacпopтa дapитeля и oдapяeмoгo

Прежде чем идти подписывать договор, убедитесь, что у ваших личных сертификатов хорошая репутация. Первый пропуск выдается в 14 лет, затем меняют в 20 и 45 лет. В день 20-го и 45-го годов документ становится недействительным и означает невозможность завершения работы. На изменение пропуска уйдет 30 дней, за продленный срок придется заплатить штраф.

Не должно быть постоянных меток, меток или перекрытий, все страницы должны быть целыми. Если с вашими доказательствами что-то не так, сначала приведите их в соответствие с требованиями законодательства, а затем отправьте их источнику.

Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт

Документ, согласно которому даритель должен быть реальным, называется законом. Это может быть договор купли-продажи, дарения, обмена, пожизненного содержания с иждивенцами; доказательство права наследования; судебное урегулирование; договор о передаче квартиры в собственность; �