Что выбрать: новостройку или вторичку – основные преимущества и недостатки вариантов

В чем преимущество покупки первичной недвижимости?

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации прав перестали выдаваться в 2016 году. Их заменили выписки из Единой имущественной книги об основных характеристиках и личных правах собственности. Я рекомендую вам сохранить этот экстракт. Если вы собираетесь продать квартиру в «ипотеку» в будущем, некоторые банки требуют персональную выписку из банка, которая была выдана вам после регистрации сделки.

Стоимость

Как правило, квартиры в новостройке дешевле на начальных этапах строительства. Это экономит около 20% стоимости, а иногда и до 50% на этапе «раскопок». Для привлечения покупателей девелоперы могут предоставлять различные бонусы: беспроцентную рассрочку при аренде квартиры, скидку на ряд предметов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ставки по ипотеке на покупку квартиры в новостройке ниже; существуют также специальные льготные кредитные программы.

Возможность выбора

Квартира на вторичном рынке — это штучный товар. Нельзя выбрать «точно так же, но на пять этажей выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора наиболее подходящего варианта: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. На рынке вторичной жилой недвижимости найти такое разнообразие практически невозможно — подходящая квартира на уровне планировки может не вписываться в другие параметры или полностью отсутствовать в рассматриваемых районах города.

После покупки полагается имущественный налоговый вычет

После покупки квартиры собственник имеет право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости своей доли. Максимально можно вернуть 260 тысяч рублей на расходы по покупке. Если квартира покупается в ипотеку, также можно получить до 390 тысяч рублей в виде вычета на выплату процентов по ипотеке. Оба эти вычета представляют собой так называемый вычет по налогу на имущество.

Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру

Обязательно снимайте квитанцию ​​у продавцов при получении денег за квартиру. Эта квитанция должна быть представлена ​​в Агентство по доходам для вычетов.

Инфраструктура и парковки

Многие девелоперы продумывают инфраструктуру микрорайона до мелочей: оборудуют пешеходные зоны, скамейки, детские площадки, строят паркинги, на которых количество парковочных мест рассчитывается исходя из количества квартир в комплексе.

На счет задатка

Залог при покупке квартиры: как правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Депозит имеет охранную функцию. Если продавцы отказываются продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в размере двойной суммы. И наоборот — при отказе покупателей от сделки залог остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

При переводе залога обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и договор залога. Если вы подписали только один из этих документов, а продавец отказывает в сделке, суд может признать переведенные деньги не залогом, а авансом.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры к новым собственникам переходит только задолженность по капитальному ремонту — п.3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по счетам не переносятся, потому что они указаны не на квартиру, а на одного человека. Новые собственники должны платить за «муниципалитет» только со дня покупки квартиры, либо с момента регистрации перехода права собственности — п. 5 ст. 153 ТК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Современные планировки

Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели более склонны отдавать предпочтение новостройкам из-за их изначально удачной планировки. Как правило, в новых квартирах есть удобные ванные комнаты, более просторные кухни, функциональные коридоры и большие гардеробные. В вторичных объектах планировку не всегда можно изменить, и такой ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Настоятельно не советую отдавать деньги за квартиру продавцу. Я всегда советую покупателям следить за тем, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. Тут и поможет гарант-посредник.

Как безопасно перевести деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрал 3 метода. Первый способ — через банковскую ячейку, где банк выступает поручителем. Второй способ — через аккредитив, банк также выступает поручителем. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы с радостью принимают расчеты через поручителя, ведь в этом случае их интересы также защищены.

Простота ремонта

Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — это чистый лист, на котором можно воплотить в жизнь свои задумки и дизайнерские решения. Нет необходимости исправлять прошлые ошибки ремонта или разбирать старые отделочные материалы, менять окна, трубы или проводку. Даже грязную работу можно оставить разработчику. Обычно предварительная отделка уже включает в себя выравнивание стен, установку дверных и оконных проемов, электропроводку, коммуникации и стяжку.

Юридическая чистота

Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным владельцем квартиры и что ранее никто не регистрировался. Контроль банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужен, ведь незаконных ремонтов в новой квартире точно не было.

Внимательно проверяйте состояние квартиры

Проверяйте все: состояние электросети, состояние водопровода, состояние полов, потолков, стен, калибровку счетчиков (воды и электричества). Чаще всего это может быть осложнено тем, что хозяин квартиры продолжает проживать в квартире на момент осмотра. Поместите в его гостиную болт из железобетона и нагло исследуйте все, что могут дотянуться руки. Помните, что любой недостаток, скрытый (намеренно или случайно) продавцом и / или агентом по недвижимости, может повредить ваш кошелек.

Идеально будет, если вы возьмете человека, имеющего опыт ремонта и совершенно не заинтересованного в покупке квартиры: пока вы наслаждаетесь невероятным видом из окна и пребываете в положительном эмоциональном шоке, этот человек разбирается во всех нюансах.

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Требования к площади — ограничение прав собственника в пользу третьих лиц. Они могут быть следующие: ипотека, аренда или лизинг, конфискация, банкротство собственника.

1. Ипотека. Не пугайтесь, если выяснится, что понравившаяся квартира куплена в ипотеку, а кредит погашен не полностью. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен, либо вам придется согласовывать с банком сразу после покупки.

2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры заключили долгосрочный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника жильцы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди смогут пользоваться жильем даже после покупки).

3. Банкротство собственника. В случае банкротства собственник теряет право распоряжаться своим имуществом. В этом случае завершенная транзакция может быть признана недействительной. Но в этом случае вы можете сами проверить, не банкротит ли ваш продавец. Для этого загляните на сайт Федеральных арбитражных судов и в реестр банкротств — если они не содержат данных интересующего вас человека, можете не беспокоиться. А на сайте судебных приставов можно увидеть, признан ли продавец должником (что также накладывает ограничения на его возможность распоряжаться своим имуществом).

Запрашивайте лично выписку из ЕГРН по квартире

Чтобы точно знать, что квартира на данный момент находится без неизвестных вам ограничений (ипотека, банкротство и т.д.). Также это позволит вам открыть и уточнить ряд других нюансов.

Если используете мат.капитал

При оплате квартиры материнским капиталом, после оформления сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека по закону». Это бремя возлагается до тех пор, пока Пенсионный фонд не перечислит деньги продавцам. Обычно это занимает 2 недели. После того, как продавцы получат эти деньги, залог может быть снят. Для этого необходимо обратиться в отделения МФЦ или УФРС по всем участникам сделки. Поэтому заранее сообщите об этом продавцам.

Как убрать беспорядок в квартире после единовременной выплаты по беременности и родам — ​​я подробно расскажу, куда обращаться и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?

Если у квартиры имеются долги, контролируйте их закрытие и отсутствие на каждом этапе сделки

Обычно более крупный депозит используется для погашения долгов в начале покупки квартиры. Это очень опасная вещь!
Попросите агента по недвижимости оформить залог за квартиру отдельно, а деньги, которые вы даете продавцу для погашения долга, оформить как аванс с подробным описанием того, какие долги за ЖКХ и в каком объеме будет закрыт.
Обращаем ваше внимание, что первоначальный взнос и аванс имеют разную юридическую природу и влекут за собой разные последствия:
Задатком вы подтверждаете свое намерение купить квартиру у продавца, при этом продавец, получив задаток, не имеет права продать квартиру кому-либо, кроме вас (в противном случае он будет обязан вернуть задаток в два раза). То есть у депозита есть охранная функция, он побуждает стороны инициировать транзакцию. При этом помните, что при отказе от покупки квартиры залог остается у продавца.
Аванс не имеет такой функции обеспечения, и если продавец не погасит долг (или ваш банальный отказ от сделки), он будет обязан вернуть его вам в полном объеме (если иное не указано условиями квитанции об авансовом платеже).

Месторасположение и инфраструктура

Крупные жилые комплексы часто строятся в отдаленных районах, где для них достаточно места. Строительство ЖК-зданий и инфраструктуры может проходить в несколько этапов. Стоит заранее ознакомиться с планами застройщика, чтобы понять, какие объекты и когда будут построены.

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Если в квартире зарегистрирован кто-то другой, кроме собственника, вы все равно можете приобрести такое жилье. Но регистрация этих людей не будет отменена после заключения сделки.

Это значит, что если человек будет найден, он приедет к месту регистрации и вам придется разобраться с проблемой. Кроме того, хотя регистрация не дает прав, аналогичных правам собственности, она оставляет определенные возможности по мере необходимости. Например, вы можете зарегистрировать своего несовершеннолетнего ребенка в этом жилье.

Как этого избежать? Требовать увольнения всех зарегистрированных лиц перед продажей квартиры. Если это невозможно сделать сразу (например, собственник продает квартиру и покупает другую, в которой он намеревается зарегистрировать семью), добавьте в договор пункт, согласно которому участники обязуются выехать по истечении определенного срока.

Лично запрашивайте информацию по возможным долгам квартиры

Спрашивайте у домовладельцев актуальные квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг. Очевидный повод послать продавца или проявить предельную осторожность при покупке квартиры — это жилищно-коммунальные услуги.

Ожидание сдачи и риски

Воспользовавшись возможностью купить жилье по более низкой цене, будущие арендаторы приобретают квартиры на ранней стадии строительства. Это несет в себе определенные риски, так как сроки сдачи объектов могут быть перенесены, а в некоторых случаях дом может быть вовсе не достроен. Появление проектного финансирования и использование счетов условного депонирования снижает риски и защищает права акционеров. Также стоит обратить внимание на репутацию разработчика — это не поможет полностью обезопасить себя от рисков, но значительно их снизит.

Для оформления сделки может потребоваться нотариус

С июля 2016 года большинство продаж и покупок должны были быть нотариально удостоверены, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи были упрощены. Если в вашем случае требуется нотариус, прочтите статью по этой ссылке. Статью написал юрист с 14-летним опытом работы с недвижимостью.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупатели и продавцы должны собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус оформит и заверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус представит заверенный договор купли-продажи для бесплатной регистрации. 4) Через несколько дней сделка будет зарегистрирована, и покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет отозвать.

Сколько стоит нотариус при покупке и продаже квартиры — подробный анализ ставок. Кто должен оплачивать нотариальные сборы? Здесь по договоренности. Хотя у большинства нотариусов есть продавцы в квитанциях об оплате, поскольку они являются бенефициарами, нотариусам все равно, кто дает деньги. Многие продавцы сами не знают, что в силу их ситуации им придется удостоверять операцию купли-продажи. Как только они узнают, сколько должен заплатить нотариус, они могут сразу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому прорыву.

Если заплатили задаток, тут же сфотографируйте квартиру во всех её проявлениях и снимите видео

Продавец обязан передать вам квартиру именно в том состоянии, в котором она была на момент совершения сделки.

Ремонт

Покупка вторичного жилья дает вам возможность не делать ремонт, если он вам подходит, или делать это постепенно, живя в квартире. Большинство новостроек сдаются в аренду без отделки, поэтому они нуждаются в ремонте.

Если покупаете квартиру с мебелью и электроприборами, то также проверяйте их качество и состояние

Если они в плохом или ужасном состоянии, рекомендую сразу после экзамена задать вопрос в стиле «продаете ли вы квартиру с мебелью или без?». Если квартира продается с мебелью, сделайте сильное и мотивированное предложение по снижению цены сделки.

Шум

Ремонт закончен? Радоваться рано: новые дома, как правило, неравномерно заселены. Будьте готовы к тому, что соседи будут долго шуметь.