Как официально сдать квартиру в аренду и правильно составить договор

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неформальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть сложности с госорганами, это тоже может привести к серьезному повреждению квартиры и даже к ее потере.

Основные риски:

1. Штрафы и пени. Согласно законодательству, доход от съемной квартиры подлежит налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не подал налоговую декларацию и не уплатил налоги, ему грозят огромные штрафы и даже тюремное заключение на срок от шести месяцев (с размером неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (с суммой неуплаченных налогов в размере от полумиллиона рублей и выше).
2. Повреждение имущества или квартиры. Если жилье снималось без соответствующего договора, то очень сложно доказать, что в квартире отсутствовало какое-то оборудование, что окна и двери были целы и что на стенах не было следов краски или следов.
3. Непредвиденные расходы. Они могут появиться, если работодатель оставит долги за коммунальные услуги. Счета за телефонные разговоры могут быть самыми высокими, например, если работодатель решает «поболтать» с родственником, который живет на другом конце света.
4. Обман со стороны работодателя. Бывают случаи, например, когда человек снимал дом, а в квартире оказывались совершенно другие люди, которые уже заключили договор с арендатором, без согласия собственника. В некоторых квартирах, например, могут открыть бордель, а можно принять группу граждан из соседних стран, приехавших зарабатывать деньги (под одной крышей могут жить до 20 человек).

Риски неофициальной сдачи

Помимо проблем с налоговой службой и начислением штрафов, отсутствие подписанного договора влечет за собой и другие риски:

• Невозможность возмещения в случае повреждения имущества, переданного арендатору в пользование, при отсутствии официального документа, устанавливающего финансовую ответственность арендатора (в акте сдачи-приемки, прилагаемом к договору, четко фиксируется состояние квартиры на момент сдачи в аренду) передает и обязывает выплатить компенсацию за ущерб, причиненный при использовании имущества посторонними лицами).
• Задолженность по счетам возникает, если стороны не заключили письменную договоренность о порядке оплаты жилищных услуг (часто жалобы возникают в связи с оплатой междугородных, дополнительных услуг в доме).
• Отсутствие актуальной и достоверной информации о том, кто на самом деле сдает жилье (владельцы часто сталкиваются с ситуацией, когда после сдачи квартиры одному человеку в результате оказывается, что там проживает 10-20 арендаторов, либо квартира используется в незаконных или криминальных контекстах, что грозит уголовной ответственностью).

Соглашения, заключенные в письменной форме, позволят вам обезопасить себя, если одна из сторон (арендодатель или арендатор) нарушит условия аренды. Основанием для взыскания компенсации и урегулирования проблем с государственными органами будет письменное соглашение.

Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду

Риск и доходность — это основные шкалы, на которые арендодатель должен поставить свое имущество в связи с решением распорядиться им таким образом. Рассмотрим основные параметры аренды недвижимости.

Плюсы — это ваше очевидное преимущество:

• долгосрочный стабильный доход;
• вы не оплачиваете коммунальные услуги, так как в большинстве случаев это расходы работодателя;
• постоянное обслуживание квартиры — вентиляция, бесперебойная работа электрических сетей и водопровода.

Минусы — риски, связанные с негативными факторами:

• порча или кража вещей, мебели;
• просрочка или неуплата коммунальных услуг, в результате чего может возникнуть большая задолженность;
• отказ арендатора от уплаты суммы арендной задолженности;
• сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не указано в договоре аренды.

Если вы ожидаете более высокий процент риска от вознаграждения при аренде квартиры, вам следует подумать о продаже такого дома. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера — все это значительно снижает шансы на получение обоснованной суммы оплаты за жилье. Рассчитав стоимость любого ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество жильцов. Это расходы наихудшего случая. Стоит учесть такую ​​особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован отношением жильцов к собственности и ремонту после сдачи дома в аренду. Приняв решение о том, что сдавать недвижимость в аренду выгодно, следующим важным шагом будет поиск клиентов.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор аренды квартиры (или жилого помещения) не требует обязательной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок не более одного года (например, на 11 месяцев).

Если она заключена на более длительный срок, транзакцию необходимо будет разнести. Меньше затрат на подготовку пакета документов и регистрационные сборы арендодателем. Но, с другой стороны, записывая эту транзакцию, вы получаете дополнительные гарантии.

Выгоднее всего заключить договор аренды квартиры с правом ее последующего продления и ежегодно продлевать.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев

• договор аренды не может быть зарегистрирован в Росреестре. А это значит, что нет необходимости тратить время на сбор документов, уплату госпошлины. А по истечении срока действия договора погасить запись в государственном реестре сборов (найм);
• работодатель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки для устранения нарушений, приводящих к расторжению договора.

В основном краткосрочные контракты используются арендодателями, которые избегают уплаты налогов на доход от аренды. Налоговая инспекция не осведомлена об этом соглашении.

Сама регистрация договора в росреестре

1. подать заявку на регистрацию договора можно в течение 1 месяца со дня его заключения (ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества»). В противном случае вас ожидает штраф в размере 5000 рублей.
2. Кандидаты должны быть двумя сторонами контракта (домовладелец и арендатор или их представители по нотариальной доверенности).
3. Пакет документов:
   • договор аренды с актами передачи квартиры от собственника к арендатору в трех экземплярах;
   • паспорта поступающих (для идентификации);
   • квитанция об уплате госпошлины (2 000 руб., 1 000 руб за сторону);
   • копии документов о праве собственности на квартиру (основной договор, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хотя эти документы не являются обязательными для доставки, их предоставление ускоряет процесс приема заявок и регистрации договора;
   • согласие заинтересованных лиц (других акционеров, залогодержателя).
4. Регистрация осуществляется в течении 5 рабочих дней
5. Документы передаются в отдел МФЦ.

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

• сдаваемая в аренду квартира не зарегистрирована в земельной книге;
• действует договор аренды, заключенный ранее на ту же площадь;
• не предоставлен полный перечень документов, необходимых для регистрации;
• договор аренды имеет серьезные несоответствия требованиям законодательства.

Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры на длительный срок

В договоре должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, данные документа, удостоверяющего их личность. Цена аренды также прописана в договоре: это позволит избежать конфликтных ситуаций по вопросу изменения суммы или извинений в случае неуплаты.

Объект найма

В договоре указывается адрес арендуемого жилья, а также площадь, этажность (если это жилой дом), расположение на участке. Важно, чтобы эти данные совпадали с реальными, то есть необходимо фиксировать информацию, которая была перепроверена. Эти параметры помогают однозначно определить предмет договора, поэтому не стоит забывать об этом моменте.

Гарантийный взнос

Если предполагается, что существует гарантийный взнос, его размер и условия, на которых работодатель получает возмещение, также должны быть указаны в контракте. Одна из самых распространенных ситуаций — когда арендатор уезжает, собственник недвижимости всеми правдами и неправдами пытается найти причину не возвращать арендную плату. Чтобы этого не произошло, обязательно запишите условия, при которых вы получите свои деньги обратно. При обнаружении недостатков в квартире до заселения (поломки, дефекты обивки, битые предметы и т.д.) их необходимо отремонтировать, желательно с фотографиями, и приложить список к договору, чтобы вас потом не обвиняли их внешний вид. Также будет полезна инвентаризация имущества при аренде квартиры: в договоре будет указано, что находится в квартире, и поэтому владелец не сможет запросить то, чего нет.

Другие расходы

Арендодатель и арендатор договариваются о том, кто оплачивает счета (или часть расходов несет каждая сторона). Это тоже должно быть указано в контракте. Если это не предписано, обязанность по оплате коммунальных услуг по умолчанию лежит на работодателе.

Кроме того, не лишним будет написать, кто занимается ремонтом и как этот расход возмещается, если ремонт ложится на плечи работодателя (кроме тех случаев, когда ремонт необходим для устранения недостатков, возникших из-за по вине человека, проживающего в квартире). То же самое можно сказать и о дорогих покупках для дома (мебель, техника и т.д.).

Ваша ответственность

В идеале арендатор должен арендовать жилье в том же виде, в котором он был при переезде. На практике, конечно, это практически нереально, когда речь идет о долгосрочном проживании. Но нужно понимать, что перед тем, как покинуть квартиру, нужно привести ее в порядок, максимально приближенный к тому, что было. То есть вы сами устраняете недостатки и поломки, возникшие по собственной вине. В противном случае залог не возвращается. Арендодатель также может подать иск, и, если договор предусматривает, вы обязаны привести квартиру в правильную форму.

Дополнительные нюансы

В квартире имеют право проживать лица, указанные в договоре. Несовершеннолетние дети проживают со своими опекунами или родителями — в соответствии со ст. 679 ГК РФ, при переезде несовершеннолетних детей согласие арендодателя не требуется (но чтобы не возникало лишних вопросов и конфликтных ситуаций, лучше, конечно, о наличии ребенка заранее). Если у вас есть домашние животные, вы должны сообщить об этом владельцу квартиры до заключения договора, чтобы он мог принять осознанное решение об аренде недвижимости.

Аренда жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Если срок не указан в договоре, договор считается заключенным на пять лет. Если договор аренды заключен на срок менее одного года, это считается краткосрочной арендой.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

При аренде квартиры частным лицам на срок более 90 дней необходимо сообщить в МВД следующее:

• Сделайте временную регистрацию для арендаторов.
• Или напишите в отдел миграционной службы вашего района сообщение, которое граждане установили у вас без регистрации.

Иначе вы нарушите искусство. 19.15.2 КоАП, предусматривающий штраф от 2000 до 5000 рублей или от 5000 до 7000 рублей, если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге. Не будет проблем, если жилье снимут люди с пропиской в ​​том же регионе.

Зарегистрироваться можно в ближайшем МФЦ — приехать с арендатором и взять паспорт. Сотрудники МФЦ подадут на подпись оформленное заявление. Вы можете привезти с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Другой способ — обратиться в местное миграционное управление МВД.

Регистрация дает арендатору только одно право: временно проживать в квартире. Вы можете отменить регистрацию, обратившись с заявлением в МФЦ или МВД. Это тоже бесплатно.

Что можно и нельзя сдавать

Арендованное жилье, согласно закону, может быть только собственником помещения или его представителем с нотариальной доверенности. В случае присутствия несовершеннолетних совладельцев необходимо будет получить разрешение органов опеки и защиты.

При аренде одной из комнат общей квартиры необходимо собрать письменные разрешения от всех соседей.

Как и жилье, приобретенное по ипотечному договору, его также можно арендовать и зарегистрировать без нарушения закона. В этом случае есть два условия: банк, в котором находится квартира, должен дать официальное разрешение, а арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка появится возможность предупредить арендатора о возможных проблемах с выплатой долга владельцем дома.

Согласно закону, снять неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, как и офисную, практически невозможно. В первом случае устанавливаются отношения субаренды, во втором возникает риск того, что жилье будет сочтено ненужным владельцем и передано другим людям, находящимся в затруднительном положении.

Жилые помещения сдаются без ремонта, как правило, на длительный срок арендаторам, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет удержаний из арендной платы с предъявлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Снять приватизированную квартиру может любой гражданин Российской Федерации вне зависимости от занимаемой должности, звания, местонахождения.

Индивидуальный предприниматель как физическое лицо не имеет права по закону сдавать в аренду помещения, если он уплачивает утвержденную ставку налога на прибыль. Важно, что индивидуальному предпринимателю выгоднее сдавать больше квартир, так как сумма налога в этом случае будет меньше ставки для физического лица.

Дополнительные документы

Также к договору аренды составляется передаточный акт. Запишите техническое состояние квартиры, перечислите всю бытовую технику и мебель, переданную арендатору. Желательно указать, что все они были в хорошем состоянии на момент подписания контракта. Для единичных предметов высокой стоимости допускается указание цены.

В акте фиксируются показания приборов учета — счетчиков воды, газа и электроэнергии. В дальнейшем это поможет избежать взаимных начислений задолженности по векселям. Если вместе с квартирой передается нежилое подсобное помещение, например кладовая, расположенная за пределами квартиры, этот факт отражается в акте.

денежный перевод принято оформлять квитанцией. Арендодатель пишет это каждый раз, когда принимает наличные от арендатора. При совершении платежей другими способами, кроме наличных, рекомендуется сохранять квитанции. То же самое и со счетами — нужно собирать квитанции для внесения средств.

Как уплачивать налоги

Все зависит от того, кто собственник: физическое лицо, частный предприниматель или индивидуальный предприниматель.

Физические лица

достаточно заключить договор и подать налоговую декларацию за прошлый год до 30 апреля.

Доход, полученный собственниками от сдачи жилья в аренду, подлежит обложению НДФЛ (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ). Физические лица платят НДФЛ по ставке 13%. Налог необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога повысится до 15% для доходов тех, кто зарабатывает более 5 млн рублей в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться в качестве профессионального налогоплательщика с помощью приложения My Tax. С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если вы сдаете квартиру физическим лицам, вы платите 4% от дохода, если юридическим лицам — 6%. Главное не забывать формировать чек через приложение на каждую выплату и отдавать арендатору.

Индивидуальный предприниматель

В этом случае точная сумма налога зависит от налогового режима, выбранного индивидуальным предпринимателем. Если вы планируете только снимать квартиру, онлайн-касса вам не понадобится. Согласно п.17 п.2 ст. 2 Федерального закона n. 54-ФЗ, аренда жилого помещения индивидуальным предпринимателем, принадлежащим ему на праве собственности, освобождена от ГПК на неопределенный срок.

Вы можете снять деньги со своего текущего счета, но вам придется заплатить за его обслуживание.

Ставку необходимо уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как для этого вида бизнеса может быть особая ставка.

Ставки обычно следующие:

• Индивидуальному предпринимателю на «доход» по упрощенной системе налогообложения — 6% от общей суммы, указанной в договоре.
• Индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения «доход за вычетом расходов» — 15% от суммы после вычета всех расходов по данному виду деятельности. Обычно такой вариант невыгоден — вычитается максимальная стоимость общей квартиры, также можно добавлять чеки за ремонт.
• Индивидуальный предприниматель по системе патентного налогообложения — ставка зависит от региона. Проверьте с помощью калькулятора.

Индивидуальные предприниматели должны платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 рубля плюс 1% от 300 000 рублей. Их можно покрыть за счет своевременной уплаты налогов — на эту сумму уменьшается налог с предпринимателя. Но если квартира бездействует, налоги все равно придется платить.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Оказывается, если вы включите коммунальные услуги в сумму арендной платы, вам также придется платить с них налоги — учтите это при согласовании цены.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы дали вам на оплату коммунальной квартиры по счетчикам, тогда полагает Минфин РФ.

Итак, если нет счетчиков — это доход. Если да, то вы можете вычесть эту сумму из своего дохода, приложив к декларации подтверждение расходов.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям кредитного договора вам разрешено сдавать квартиру. Есть банки, которые косвенно запрещают использование такого арендного жилья — например, включают в договор условие, что если вы начнете снимать квартиру, вы выплатите долг раньше, чем предполагалось.

Есть несколько вариантов аренды квартиры по ипотеке:

• Согласовывайте планы с банком через менеджера.
• Подпишите контракт на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости оформить долгосрочный договор, потому что квартиру берет на себя банк, и есть регистрация этого в федеральном реестре. Вы просто не будете фиксировать такие изменения в USRN.

Как зарегистрировать договор

Если срок контракта меньше одного года, достаточно распечатать контракт в двух экземплярах и подписать его.

Если больше, то в течение 30 дней с момента подписания его необходимо зарегистрировать в Росреестре — в самом регистрирующем органе, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2000 руб.

Получите квалифицированный сертификат для работы в гос.системах

Подготовка квартиры для аренды

Быстрая аренда квартиры кажется сложной задачей, однако, внимательно изучив процедуру, хозяева понимают, что справятся самостоятельно. Знание каждого этапа аренды поможет вам определить наиболее эффективный план действий.

Нужна ли страховка?

Прежде чем доверить свой дом посторонним людям, следует позаботиться о финансовой защите от основных рисков, связанных с недвижимостью.

Фактические страховые риски, включенные лизингодателем в договор страхования, следующие:

• затопление;
• пожар;
• взрыв газового баллона;
• повреждение внутренней облицовки и т д

При оформлении страховки важно сообщить страхователю, что квартира предназначена для сдачи в аренду. Это увеличит конечную стоимость полиса, однако в случае претензии проблем с получением оплаты не возникнет.

Достижение договоренностей

Перед переговорами с арендаторами не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, интересы которых могут быть связаны с данным фактом.
Согласие получается не во всех случаях, а только во время доставки:

• жилье из муниципального фонда;
• части неприватизированного жилья;
• комнаты в общей квартире.

Иногда нежелание соседей серьезно осложняет процесс аренды, создавая дополнительные проблемы как для арендодателей, так и для арендаторов.

Подготовка жилья к сдаче квартирантам

Состояние жилья, планировка, ремонт, оборудование — многие факторы будут оцениваться при рассмотрении потенциальных арендаторов. Задача будущего домовладельца — привести в порядок квартиру, отремонтировать технику, сантехнику, проверить работу коммуникаций.

Если нет возможности провести капитальный ремонт, то нужно выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолка, пола. Оцените квартиру с точки зрения доступности, чтобы обеспечить максимально возможный комфорт.

В качестве совета хозяину рекомендуется вывозить из квартиры ценные вещи, а также лишние личные вещи, которые могут испортить помещение.

Плата за съемное жилье

Оплата аренды квартиры, выставление счетов должны быть прописаны в договоре.

Некоторые домовладельцы настаивают на внесении залога за аренду. То есть они требуют оплаты за несколько месяцев одновременно. Тогда жильцы будут проживать в квартире весь оплачиваемый ими период. Это уверенность работодателя, что не останется без крыши над головой в оговоренный срок.

Информация о том, что при аренде квартиры требуется залог на несколько месяцев, указывается непосредственно в договоре или оговаривается устно.

условия возврата (или невозврата) депозита лучше записать в договоре аренды. Допустим, арендатор решил покинуть квартиру раньше, в срок, за который он уже заплатил.

Например, арендатор внес задаток, чтобы жить в съемной квартире на 6 месяцев, а через 3 месяца уезжает. В тексте документа вопрос должен быть решен, в этом случае собственник вернет часть арендной платы.

Есть условие залога аренды за последний месяц. Схема следующая: двойная выплата производится в первый месяц. При этом за последний месяц ничего платить не нужно, так как депозитный платеж — это оплата за последний период. Этим залогом застрахован хозяин квартиры, если гость тайно въезжает, не заплатив последний месяц.

О расписках

Любой денежный перевод за аренду квартиры желательно оформлять квитанцией, будь то первоначальный взнос или ежемесячный платеж. Вы можете подготовить единую форму, в которой вам нужно будет только ввести сумму и дату платежа и подписать части. Свидетели часто используются для подтверждения перевода. Их данные заносятся в квитанцию.

Также желательно сделать квитанцию ​​в 2-х экземплярах, чтобы один остался у работодателя, а второй — у арендодателя.

Если оплата аренды квартиры производится в безналичной форме, плательщик должен сохранять квитанции (квитанции) о перечислении денежных средств собственнику квартиры.

Как правильно составить договор найма

Если вы решили снять квартиру и составить договор самостоятельно, учитывайте основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия: адрес квартиры, срок и размер квартплаты, остальное — по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором можно предусмотреть все нюансы. Или просто самое необходимое, все на листе. Надежный контракт должен включать следующие пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные арендодателя и арендатора: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место регистрации и проживания, номер и серия паспорта.
3. Объект договора: сдаваемая квартира в собственности арендодателя. А именно адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности к жизни (отопление, водоснабжение), подключение к телефонной сети и Интернету, кабельное телевидение. Подробное описание содержится в самом договоре и в прилагаемой к нему передаточной грамоте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что собственник является собственником недвижимости. Об отсутствии обременений со стороны третьих лиц (ипотека, залог, др. комиссия, конфискация).
5. Стоимость ежемесячной аренды, включая оплату счетов.
6. Форма расчета: наличными, почтовым переводом или банковской картой (депозит), бесплатно.
7. Условия оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием даты, до которой необходимо произвести оплату.
8. Кто из сторон обязан провести текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который сдается недвижимость.
10. Указание всех арендаторов, переданных арендатору (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности возлагаются на арендатора и арендодателя.
12. Причины и условия, при которых договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Также желательно прописать в контракте особые условия, так называемые «ежедневные фокусы»:

1. О запрете работодателю и членам его семьи (или тем, кто будет с ним проживать) регистрироваться по месту жительства (в съемной квартире). Хотя законодатель не разрешает регистрацию без разрешения собственника, тем не менее «предприимчивым мастерам» удается обойти ограничения. Это условие не допустит мошенничества при регистрации, а если незаконная регистрация все же была разрешена, ее можно будет легко оспорить в суде.
2. Распределите обязанности по страхованию квартиры от несчастных случаев между домовладельцем и арендатором. Лучше разобраться с этой проблемой самостоятельно, так как, страхуя квартиру от затопления, пожара, гражданской ответственности, собственник снимает с себя риски халатного поведения работодателя. Ведь в случае подобного ДТП ответственность за пострадавших несет собственник. Ущерб может быть взыскан с виновного (работодателя) только в порядке регресса. То есть, в первую очередь, собственник возмещает ущерб пострадавшим и только потом может потребовать у работодателя материальную компенсацию. Иногда это невыполнимая задача (например, у работодателя нет собственности, он не работает официально или оплачивает алименты). Страхование устраняет эти проблемы.
3. Об ограничении возможности сдачи квартиры в субаренду (субаренду) другим людям без согласия собственника. В противном случае квартиру можно превратить во двор с местами для отдыха.

В редких случаях хозяин проверяет состояние квартиры. Это право собственника в присутствии арендатора прийти в квартиру для проверки его безопасности, правильного санитарного состояния. Если такой предмет не будет предоставлен, арендатор просто не впустит домовладельца.

Как оформить аренду юридически

Даже если вы решили сдать квартиру своим лучшим друзьям или дальним родственникам, сделку лучше оформить документально. Составляется договор аренды жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). В Интернете есть образцы и варианты договоров для разных случаев. Вы можете оформить его самостоятельно, обратитесь к юристу

Документ подписан обеими сторонами. Его нотариальное заверение не требуется, но приветствуется. Документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами. Но это невозможно оспорить.

Помимо договора аренды составляется акт приема-передачи сданной квартиры.

В акте подробно описано техническое состояние жилища: наличие ремонта, сантехники, а также мебели, бытовой техники и других предметов домашнего обихода, имеющихся в квартире. Их необходимо не только перечислить, но и указать, в каком они состоянии, в каких местах расположены, название (модель, марка), определить ориентировочную стоимость (хотя бы самые дорогие). В будущем домовладельцу будет проще оценить состояние своего имущества и взыскать убытки от недобросовестных гостей. Акт также подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного контракта — это решение проблемы в случае, если арендаторы отказываются платить и не хотят переезжать.

Теперь расторжение трудового договора возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что арендатор может расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 3 месяца. С арендодателем сложнее: договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские причины, например, материальный ущерб.

Даже через суд можно отказаться от договора, когда жильцы не оплатили жилье. Если ваш договор зарегистрирован в Росреестре, отсрочка может составить до 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно 2 месяца не получать выплаты.

Можно попытаться избежать таких проблем: зафиксировать в договоре возможность расторжения договора собственником во внесудебном порядке. Например, уведомив арендатора за 1 месяц до расторжения заказным письмом на этот адрес и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора на расторжение договора аренды.

Скорее всего, в суде такие пункты признаются недействительными, но, как показывает практика, их наличия часто бывает достаточно, чтобы найти компромисс с арендаторами.

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду, — это застраховать ее. Так хозяева будут чувствовать себя в большей безопасности. Страхование должно предусматривать возможность затопления, пожара, взрыва бытового газа, повреждения внутренней отделки. Стоит отметить, что при аренде жилья действует более высокий страховой тариф.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы снять жилье, необходимо получить согласие всех собственников квартир, а в некоторых случаях закон требует согласования такой операции с соседями или владельцем.

Согласие арендодателя требуется, если вы арендуете:

• коммунальная квартира;
• неприватизированная комната в многоквартирном доме»;
• неприватизированная квартира.

согласие соседей необходимо, если вы арендуете:

• приватизированная комната в совместной квартире;
• неприватизированная комната в многоквартирном доме;

Находим квартиросъемщиков

Найти арендатора удобнее всего через семью или друзей. Однако не бойтесь размещать рекламу в Интернете или в печати. Другое дело, что при показе квартиры в одиночку не встретишь посетителей, лучше сначала позвонить кому-нибудь из родственников или соседей. Нельзя сказать, что при аренде жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студентам. Универсальных способов заранее узнать, насколько сознательным будет работодатель, не существует, скорее всего, понять это можно только после личного разговора. Также существуют специальные методы проверки работодателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а для выяснения платежеспособности человека достаточно попросить у него справку о доходах.

Арендатор также может запросить у домовладельца документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Право арендодателя предъявлять такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы работодателю, пусть он их посмотрит и сразу вернет.

Составляем договор

Договор аренды или лизинга является основным документом, определяющим все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя этот договор часто называют договором аренды, необходимо знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдается юридическому лицу, но если жилье сдается физическому лицу, они заключают договор аренды. Первый подлежит обязательной регистрации, если он оформлен на срок от одного года и более, и договор аренды не подлежит обязательной регистрации в любой момент регистрации.

Необходимые пункты договора:

• кто заключает сделку (необходимо указать точные данные паспорта);
• каков размер арендной платы, сроки выплаты денег, условия, при которых размер арендной платы может меняться;
• будет ли взиматься залог, и в этом случае владелец может оставить средства себе;
• как часто хозяин будет проверять квартиру;
• кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на себя работодатель, надо согласиться, что он сохраняет все чеки и показывает данные всех счетчиков);
• каковы ограничения по использованию квартиры, бытовой техники;
• если ремонт или покупка бытовой техники будет осуществляться за счет оплаты квартиры.

Обязательные пункты соглашения содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (в главах 34 и 35). Этот договор можно составить самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если будет заключен у нотариуса.

Еще один важный совет: желательно заключать трудовой договор на срок не более 11 месяцев. В российском законодательстве до сих пор есть отголоски советских правил передачи и аренды жилья. Так, в целях защиты арендатора законом предусматривалось, что если арендатор проживал в квартире более 11 месяцев, то он мог попросить жить в квартире после расторжения договора, например, в случае материального затруднения.., тяжелая болезнь, и суд вполне может принять решение в вашу пользу. Поскольку эти положения остались в современном законодательстве, лучше не заключать договор на более длительный срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель есть в квартире на момент заселения ее новыми жильцами, в каком состоянии находится квартира. В акте должно быть указано как полезное оборудование, мебель, чтобы в случае поломки или повреждения арендатор мог забрать его, так и сломанную бытовую технику или поврежденные части квартиры, чтобы арендатор был уверен, что не будет обвинен повредить вещи позже. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках каждой из сторон.

Пишем расписки

После заключения договора подписывается акт приема-передачи, ключи передаются жильцам, а взамен вы получаете деньги за первый месяц проживания (или на несколько месяцев, помимо залога, все зависит от условия договора аренды, согласованные сторонами). Арендодатель может оставить квитанцию ​​арендатору, который получил ту или иную сумму в счет арендной платы за жилье, а арендатор взамен выдает квитанцию ​​на ключи. Квитанция должна содержать паспортные данные, номер операции и подпись.

Кому разрешено заниматься сдачей недвижимости

Эту деятельность может осуществлять как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае действует рядовой гражданин, во втором — учреждение, зарегистрированное в соответствии с законодательством для оказания данного вида услуг. Есть категория граждан, чья предпринимательская деятельность в этой сфере может вызывать вопросы.

Военнослужащие

Как собственник, солдат не имеет права заниматься бизнесом. Это означает, что он не может создать ООО или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом аренда квартиры у физического лица не столкнется с препятствиями со стороны закона.

Госслужащий

Чтобы запретить или ограничить распоряжение должностным лицом своей собственностью, необходимо сначала устранить брешь в законе. Хотя государственный служащий получает прибыль, он не предприниматель. Но пользоваться им он сможет только до того момента, когда решит снизить налоговую нагрузку, настроившись как индивидуальный предприниматель.

Полицейский

Здесь служители закона имеют те же права, что и другие граждане, поэтому служба в органах власти не влечет никаких ограничений по аренде жилья.

Физическое лицо

Обычный хозяин имеет высшие привилегии и ничем не ограничен. Должны соответствовать налоговому законодательству и правилам эксплуатации жилых помещений. Возможна аренда на любой срок. Важно только помнить о разнице налоговых ставок между резидентами и нерезидентами.

Если вы отсутствуете в стране более 6 месяцев в году, сумма налога увеличится с 13 до 30%.

Если в вашем распоряжении больше квартир, либо помещение подходит под мини-отель или хостел, будет выгодно снизить налог до 6%, зарегистрировав ИП. Важно, что индивидуальный предприниматель должен делать взносы в страховые и пенсионные фонды.